primo, la crisi dei subprime (l’ha già spiegato luigi) in pratica è scoppiata perchè le banche hanno reso l’accesso ai mutui troppo facile, prestando soldi anche a chi non aveva garanzie da offrire. altro che l’italia, dove (ci si lamenta) è difficilissimo ottenere un prestito! ma allora, siccome non è che le banche americane siano più incapaci o generose di quelle italiane, com’è che in america i soldi quasi li regalavano, ed in italia stiamo sempre a piangere la difficoltà dell’accesso al credito? la risposta è sempre quella: la concorrenza.
in america, a botte di concorrenza le banche hanno finito per attirare clienti abbassando gli standard di accesso al credito, fino al punto di prestare il fianco all’insolvibilità dei debitori; in italia invece, la mancanza di concorrenza, ripetutamente difesa in nome dell’italianità del sistema (ne abbiamo già parlato a lungo), rende più difficile l’accesso al credito. (è un po’ come tenere alti i prezzi).
dunque la situazione americana e quella italiana sono molto diverse, una volta di più, a causa della presenza/assenza di concorrenza in questo settore.
ora, queste banche americane hanno “sbagliato” nel senso che hanno fatto investimenti sbagliati, per cui sono incorse in perdite. ma certamente di questi sbagli hanno goduto i consumatori e gli imprenditori americani, per i quali accedere al credito è stato più facile. ennesimo esempio di eterogenesi dei fini nel sistema di mercato.

riguardo a questa crisi finanziaria, il dubbio che mi viene è se le autorità di regolamentazione del sistema bancario americano non dovessero intervenire regolamentando la struttura dei portafogli crediti, limitando l’esposizione verso quelli a così alto rischio. …se luigi o altri hanno un’opinione a riguardo…

per quanto riguarda invece il mercato immobiliare in italia, chioso semplicemente la spiegazione di luigi notando che i prezzi in italia stanno già scendendo: guardate a ferrara, la cui provincia è stata letteralmente inondata (più di altre città) di nuove costruzioni negli ultimi 5-7 anni. …un sacco di appartamenti di nuova costruzione sono ancora vuoti (con costi enormi per le imprese edili!, soprattutto in epoca di rialzo dei tassi). i prezzi degli affitti stanno scendendo (non quelli per gli studenti, per cui la domanda in crescita non è stata accompagnata da un adeguamento dell’offerta). …è solo questione di tempo perchè anche i prezzi delle case si aggiustino al ribasso. ora, che succederà?
comprarsi una casa finora è stato relativamente facile, perchè i tassi erano bassi. peraltro, sono moltissimi i mutui sottoscritti a tasso variabile. fino a solo un paio di anni fa si sentiva un sacco di gente dire “conviene contrarre un mutuo che pagare l’affitto: basta avere il capitale iniziale per il primo versamento…” erano chiacchiere da bar, io le ho sentite spesso… e cosa stavano a significare?:
1) si basavano sul fatto che il valore della casa rimanesse alto; 2) consideravano rate per i mutui molto basse, senza contare che erano basse perchè i tassi erano al minimo storico, ma che sicuramente sarebbero state destinate ad aumentare.
questa gente ha sbagliato: non è possibile che pagare un mutuo coswti tanto meno dell’affitto!!! se così è (e così era) deve essere perchè si scontano già aspettative sui tassi di interesse e sul valore degli immobili.
morale della favola: secondo me c’è chi ha comprato sovrapprezzo, e rimarrà più o meno fregato. …ma sospetto anche che (almeno a ferrara) si sia costruito troppo, e male. per male intendo tipologie di casa che non corrispondono alla struttura della domanda: si sono costruite case per il ceto medio che aveva accesso alla liquidità gonfiata, non per gli immigrati e gli studenti, che costituiscono invece la domanda realmente in aumento. …quindi, secondo me, la fregatura se la prenderanno anche un bel numero di imprese edili.

secondo me il mercato immobiliare vedrà una dinamica piuttosto complessa: i prezzi per la fascia media, quella delle abitazioni per famiglie a reddito medio o medio-basso, scenderanno, a seguito dello scoppio della bolla che c’è stata; la fascia bassa, quella delle case ad uso di studenti o immigrati, per un aumento della domanda; sulla fascia alta degli immobili di pregio non saprei dire: dipende dai vincoli finanziari dei possibili compratori. …secondo me sarà il segmento del mercato con dinamiche di prezzo più stabili.

Per quanto riguarda la questione delle case, non possiedo statistiche dettagliate sulla distribuzione del patrimonio immobiliare in Italia (figuriamoci in Europa o nel mondo), quindi è chiaro che non ti posso dare una risposta circostanziata. Direi però che non dobbiamo confondere l’azione di una famiglia medio-benestante (che bene che gli vada compra due case, una per la città e una per le vacanze) con gli sconfinati patrimoni immobiliari dei grandi capitali in giro per il mondo, che destinano immobili a edilizia residenziale di vario tipo (uffici, ecc). Nel boom di domanda per immobili entrambi questi soggetti hanno partecipato, ovviamente i secondi in misura incommensurabilmente maggiori dei primi, anche se come ti ho detto credo sia difficile quantificare (anche perché si tratta di soggetti non felicissimi di dividere le loro informazioni con qualcuno). Tuttavia si tratta di mercati abbastanza separati: la famiglia neo-benestante, o il lavoratore che accende un mutuo, mira ad un segmento del mercato immobiliare (80-120 metri quadrati) con cui i grandi fondi immobiliari forse ci fanno un garage…..quindi non vedo ( a naso) grosso effetto di sostituzione tra questi due gruppi di agenti sul lato della domanda.

Hai colto benissimo, invece, la conseguenza immediata sull’emersione (o il rafforzamento) degli immobiliaristi, che hanno più che altro beneficiato della rendita derivante dall’aver comprato in tempi buoni un certo numero di immobili, e di aver visto il loro valore crescere in pochi anni di una percentuale dal 300% al 600%….non male come tasso di rendimento di un investimento, se confrontato con quello sui BOT…! I vari Ricucci e compagnia bella nascono da qui, perlomeno per la parte che ci è dato sapere……..

Non so se queste nostre discussioni interessino a tutti, quindi in caso tu lo ritenga/lo riteniate opportuno scrivimi pure a luigi.marattin[at]unibo.it